요즘 전세 계약을 앞두고 걱정이 많으신 분들, 정말 많으시죠. 2025년 4월 기준으로 전세사기 피해자가 무려 2만 8천 명을 넘어섰고, 2025년 3월 한 달에만 새로 피해를 입은 분이 873명이나 된다고 해요. 2024~2025년 피해액이 1조 원을 넘어선 상황이라, 이제는 "설마 나는 괜찮겠지"라는 생각은 정말 위험한 시대가 됐답니다.
특히 봄 이사 시즌에는 서둘러 계약하다가 중요한 걸 빠뜨리는 경우가 많아요. 이 글에서는 계약 전, 계약할 때, 계약 후로 나눠서 꼭 챙겨야 할 항목들을 하나씩 풀어드릴게요. 조금 길더라도 천천히 읽어보시면 분명 도움이 되실 거예요.
계약 전에 이것만은 꼭 확인하세요
가장 먼저 해야 할 건 등기부등본 확인이에요. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 열람할 수 있고, 비용은 딱 700원이에요. 저렴하죠? 그런데 이걸 며칠 전에 뽑아두고 안심하시면 안 돼요. 하루 사이에도 근저당이 새로 설정될 수 있거든요. 계약 당일 아침에 최신본을 확인하는 게 기본 중의 기본이에요.
등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉘어요. 표제부는 부동산의 기본 정보, 갑구는 소유권 관련 내용, 을구는 근저당이나 담보권 같은 내용이 적혀 있어요. 발급할 때 반드시 '말소사항 포함'에 체크하셔야 해요. 그래야 과거에 근저당이나 가압류, 경매 이력이 있었는지까지 다 볼 수 있거든요. 빠뜨리기 쉬운 부분이라 꼭 기억해두세요.
그런데 등기부등본만 믿어서도 안 된답니다. 임차권 등기를 아직 마치지 못한 세입자는 등기부에 이름이 안 나오거든요. 이런 경우는 전입세대 열람내역과 확정일자 부여현황을 따로 확인하셔야 해요. 주민센터에 가시면 해주는데, 이 두 가지를 같이 확인하면 기존 세입자 현황과 보증금 우선순위를 미리 파악할 수 있어요.
다음으로 중요한 게 보증금이 적정한지 따져보는 거예요. 보증금이 매매가의 70% 이상이면 깡통전세 위험 신호로 봐야 해요. 특히 내 전세금에 이미 설정된 근저당 금액을 더했을 때 집값의 70%를 넘는다면, 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있어요. 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 한국부동산원 부동산테크, 네이버나 직방 같은 곳에서 확인하실 수 있고, 인근 공인중개사에게 직접 물어보시는 것도 좋아요.
임대인이 세금을 체납하고 있는지도 꼭 확인하셔야 해요. 임대인이 국세나 지방세를 내지 않은 상태라면, 만약 경매 등이 진행될 때 세금이 내 전세금보다 먼저 변제될 수 있거든요. 2023년 4월부터는 임차인이 임대인의 동의 없이도 미납 국세를 열람할 수 있도록 법이 개정됐어요. 구체적인 절차는 국세청 홈택스(hometax.go.kr)에서 확인하시거나 세무서에 문의하시는 게 가장 정확해요.
다가구주택을 계약하실 때는 선순위 보증금도 꼭 따져보셔야 해요. 나보다 먼저 살고 있는 세입자들의 보증금이 얼마나 되는지, 거기에 근저당 등 선순위 채권까지 더했을 때 집값의 몇 퍼센트인지 계산해보세요. 이 합산 금액이 주택 시세의 90%를 넘어가면 나중에 HUG 전세보증보험 가입 자체가 안 될 수 있어요. 이 기준은 보증보험 가입 여부를 결정하는 핵심 조건이에요.
계약서에 사인하기 전, 이건 꼭 챙기세요
계약서는 주택 임대차 표준 계약서를 쓰시는 게 좋아요. 공인중개사협회 양식과 법무부 양식 두 종류가 있는데, 어느 것이든 표준 계약서를 사용하면 기본적인 권리 보호 조항이 포함돼 있어요. 공인중개사, 임차인, 임대인 각각 한 부씩 보관하시면 돼요.
계약할 때 빠뜨리기 쉬운 게 계약 당사자 확인이에요. 등기부등본에 나온 소유자 이름과 계약서에 적힌 임대인 이름이 일치하는지 반드시 눈으로 확인하세요. 대리인이 계약하러 나왔다면 위임장과 인감증명서 원본을 요구하셔야 해요. "귀찮게 왜 이걸 요청하냐"는 식으로 반응한다면 오히려 더 주의하셔야 해요.
계약금이나 보증금을 송금할 때는 계좌 명의를 꼭 확인하세요. 집주인 이름인지, 혹시 법인이나 단체 통장은 아닌지 반드시 확인하고 입금하셔야 해요. 실제로 계좌 명의를 확인하지 않아 피해를 입은 사례가 있어요.
특약사항에 아래 내용들을 꼭 넣어두시길 권해드려요.
"임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 현재의 등기부등본 상태를 유지한다"는 문구는 아주 중요해요. 계약 이후 잔금일 사이에 몰래 근저당을 추가로 설정하는 사기 수법이 실제로 있었거든요. 여기에 더해 전세자금 대출이 불승인될 경우 계약을 해지할 수 있다는 조건, 임대인이 담보권을 추가 설정하지 않겠다는 조항, 보증보험 가입에 협조하겠다는 의무도 넣어두시면 훨씬 안전해요.
이사한 날, 바로 이것부터 하세요
이사 당일에 가장 먼저 해야 할 일이 있어요. 바로 전입신고와 확정일자를 같은 날 완료하는 거예요. 잔금을 오전에 치르고 오후에 바로 주민센터에 가시는 게 가장 좋아요.
이 두 가지가 같은 날 완료돼야 우선변제권이 생겨요. 우선변제권이란, 경매나 공매로 집이 넘어갈 경우 다른 채권자보다 먼저 내 보증금을 돌려받을 수 있는 권리예요. 전세보증보험 가입을 위해서도 이 두 가지가 반드시 갖춰져 있어야 해요. "며칠 후에 해도 되겠지"라고 생각하시면 안 돼요. 하루, 심지어 몇 시간도 중요할 수 있거든요.
확정일자는 주민센터 방문 외에도 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 온라인으로도 받을 수 있어요. 비용은 600원이에요.
그리고 보증금이 6,000만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하는 계약은 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대차 신고를 해야 할 수 있어요. 최신 기준은 정부24(www.gov.kr)나 부동산거래관리시스템에서 확인하시는 게 정확해요. 기준이 바뀔 수 있거든요.
마지막으로, 잔금을 치르는 날 등기부등본을 한 번 더 확인하세요. 계약 후 잔금일 사이에 근저당이 몰래 추가되는 사례가 실제로 있었어요. 번거롭더라도 꼭 다시 열람해보시길 권해드려요.
전세보증보험, 어떻게 가입하나요
전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급해주는 제도예요. 가입 기관은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 이렇게 세 곳이에요. 가장 많이 이용하는 곳은 HUG예요.
HUG 기준으로 2025년 현재 가입 조건을 보면, 수도권(서울·경기·인천)은 전세보증금 7억 원 이하, 그 외 지역은 5억 원 이하여야 해요. 그리고 선순위채권과 내 전세보증금을 합한 금액이 주택 시세의 90% 이하여야 가입이 가능해요. 이 비율을 넘으면 신청 자체가 안 된답니다.
빌라(연립·다세대주택)의 경우엔 기준이 더 까다로워요. 현재는 전세보증금이 공시가격의 126% 이내여야 가입이 가능한데, 이 기준이 더 강화될 수 있어요. HUG 공식 홈페이지(khug.or.kr)에서 최신 공고를 확인하시는 게 가장 정확해요.
가입 시기도 중요해요. 전세보증보험은 계약 기간의 절반이 지나면 가입이 안 돼요. 예를 들어 2년 계약이라면 1년이 지나기 전에 신청해야 해요. 전입신고가 늦어지면 거절될 수도 있으니, 이사 당일 전입신고를 마치고 최대한 빨리 가입하시길 권해드려요.
신청은 HUG 지점이나 홈페이지(khug.or.kr), 위탁은행 창구, 토스나 네이버 같은 모바일 플랫폼에서도 할 수 있어요. 세액공제 혜택도 있는데, 무주택 세대주이고 총급여가 7,000만 원 이하라면 보증료의 12%를 세액공제받을 수 있어요. 연간 300만 원 한도예요.
불법 건축물이거나 공장, 근린생활시설처럼 주거용이 아닌 건물은 아예 가입이 안 된다는 점도 기억해두세요.
이미 피해를 입으셨다면 — 전세사기특별법 지원
만약 이미 피해를 입으셨다면 전세사기특별법을 통해 지원을 받으실 수 있어요. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」이 2025년 5월에 2년 더 연장돼서 2027년 5월 31일까지 적용된답니다.
피해자로 인정받으려면 네 가지 요건을 갖춰야 해요.
첫째, 주택에 실제로 거주하면서 전입신고와 확정일자를 모두 갖추고 있어야 해요. 임차권 등기나 전세권 설정도 인정돼요. 둘째, 임대차보증금이 5억 원 이하여야 해요. 지역별로 2억 원 범위 안에서 조정될 수 있어요. 셋째, 임대인으로 인해 2명 이상의 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 발생했거나 발생할 것이 예상되는 경우예요. 임대인 파산, 경매 개시, 압류 등이 여기 해당돼요. 넷째, 임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사가 없었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있어야 해요.
지원 내용을 보면, 피해 보증금의 최대 3분의 1까지 국가에서 지원받을 수 있고, 경매가 끝나기 전에 먼저 보증금을 지급하고 나중에 정산하는 '선지급-후정산' 제도도 생겼어요. LH가 경매에 참여해 피해주택을 낙찰받은 뒤 감정가와 낙찰가 사이의 차익을 피해자에게 돌려주는 방식도 포함돼 있어요.
신청은 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)에서 온라인으로 하실 수 있고, 지자체 접수창구를 방문하셔도 돼요. 서울에 거주하신다면 서울시가 운영하는 전세피해지원센터에 상담을 요청하시는 것도 방법이에요.
헷갈리기 쉬운 것들, 짚어드릴게요
마지막으로 자주 혼동하시는 부분들을 정리해드릴게요.
"이사하고 며칠 내로 전입신고해도 되지 않나요?"라고 생각하시는 분이 많은데, 아니에요. 전입신고와 확정일자는 잔금 납부 당일 같은 날 완료해야 우선변제권이 생겨요. 하루라도 늦으면 그사이 설정된 담보권에 밀릴 수 있어요.
"등기부등본에 아무것도 없으니 안전하겠지"라는 생각도 위험해요. 앞서 말씀드렸듯이, 임차권 등기를 마치지 못한 세입자는 등기부에 나오지 않아요. 반드시 전입세대 열람과 확정일자 부여현황을 별도로 확인하세요.
"신축 건물이니까 괜찮겠지"라는 것도 오해예요. 2025년에 신축 오피스텔을 이용한 전세사기 사례가 실제로 등장했어요. 신축이든 구축이든 등기부 확인과 근저당 확인은 필수예요.
"보증금 비율이 낮으면 보증보험은 당연히 가입되겠지"도 사실이 아니에요. 보증보험 가입은 단순히 금액만 보는 게 아니에요. 공시가격 대비 보증금 비율, 불법건축물 여부, 선순위채권 합산 비율 등 여러 조건을 동시에 충족해야 해요.
"보증보험은 계약하고 나서 여유 있게 들면 되지"도 안 돼요. 계약 기간의 절반이 지나면 가입 자체가 안 되니, 이사하자마자 서두르셔야 해요.
전세 계약은 많은 분들에게 전 재산이 걸린 일이에요. 귀찮고 복잡하게 느껴지더라도, 오늘 알려드린 체크리스트 하나하나가 내 소중한 보증금을 지키는 방패가 된답니다. 조금만 꼼꼼하게 챙기시면 충분히 안전하게 계약하실 수 있어요. 궁금한 점은 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)이나 HUG(khug.or.kr), 국세청 홈택스(hometax.go.kr)에서 최신 정보를 꼭 직접 확인해보세요. 정책은 수시로 바뀌기 때문에 공식 사이트 확인이 가장 정확하답니다.